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中泰证券股份有限公司由子沛,李垚,陈立近期对万科A进行研究并发布了研究报告《万科A2023年一季报点评：收入利润稳增长，管控效率持续提升》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为15.54元。

万科A(000002)
收入小幅增长，利润维持平稳
2023Q1万科实现营业收入684.7亿(YoY+9.3%)，净利润28.3亿(YbY+1.4%)，归属母公司净利润14.5亿(、，0Y+1.2%)。实现基本每股收益0.12(YoY+1.8%)。
管控提效及金融资产公允价值增值，对冲部分结算毛利率下行影响，一季度公司业绩实现平稳释放。具体而言，一季度公司结算口径毛利率15.5%(YoY-3.4pct)，管理费用15.5亿(YoY-40.5%)，公允价值变动3.2亿(YoY+3496.8%)。
毛利率触底，费用率改善显著
2023Q1，万科结算毛利率为15.5%(YoY-3.4pct)，净利润率4.1%(YoY-0.3pct)，归属母公司净利润口径下净利润率为2.1%(YoY-0.2pct)。
受前期低毛利项目交付结算以及低毛利非开发业务影响，结算毛利率水平触底。一季度房地产开发业务结算毛利率为17.2%。管理效率持续提升，对冲整体行业利润率下行影响。一季度公司期间费用率6.8%（YoY-2.7pct）；其中，管理费用占收入比例为2．5%(YoY-1.9pct)，降至近八年来新低。
销售底部企稳，多元拿地提升
销售层面，一季度万科实现商品房销售金额1013.8亿(YoY-4.8%)，销售面积625.7万mz(YoY-1.1%)，拿地建筑面积87.6万m2，面积口径下拿地强度14%。
在疫情复苏叠加房地产市场政策持续驱动销售复苏背景下，公司销售规模底部企稳。招拍挂市场保持聚焦拿地的同事，公司积极参与一批旧改项目，当前规划条件下的总计容建筑面积383.8万m2。多元化拿地扩展土储规模。
负债保持稳健，持续维持绿档
一季度未，万科保持三道红线绿档要求，负债结构持续优化，净负债率45.5%，现金短债比2.4，负债中长期负债占比提升至81.5%0总资产负债率77.2%(YoY-2.6pct)。多元业务持续发展，万物云持续推进蝶城战略，一季度新增阿里巴巴北京总部、中移动广西公司等11个商企项目：长租板块实现收入7.8亿(YoY+10.8%)，新开业390O间，累计已开业17.05万间，出租率95%。物流仓储板块一季度实现收入9.6亿(YoY+20)，其中高标仓收入5.7亿(YoY+11.5%)，冷链收入3.9亿(YoY+35%)。商业方面，一季度实现收入23.3亿(YoY+10.4%)，其中印力板块收入占比58.8%。
投资建议：2023年来，全国房地产市场持续复苏，全国商品房销售面积增速接近正增长。在当前市场环境下，保持拿地能力，具备正常融资、拿地、销售能力的头部房企万科，将凭借多年稳健经营带来的管理优势，从房地产开发到多元化经营实现经营质量的持续改善。
我们预计，2023年-2025年，公司实现营业收入5585亿、6216亿及6527亿，同比增长10.8%、11.3%、5%，实现归属母公司净利润266亿、294亿及301亿，同比增长17.6%、10.6%，2.2%，当前股价对应2023年PE为6.7倍，维持“买入”评级。
风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时．

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司孙静曦研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达96.35%，其预测2023年度归属净利润为盈利227.86亿，根据现价换算的预测PE为8.14。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有23家机构给出评级，买入评级20家，增持评级2家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为20.76。根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力一般，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标3.5星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

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