当前要是找一个字来代表楼市的话，那非“变”字莫属！

除了体现在政策，也体现在旧改的破局上。

(资料图片仅供参考)

例如，在广州不止是黄埔、番禺、增城等外围区域的项目迎来新进展，老城核心的越秀区也不再躺平。

8月1日，越秀区南洋电器厂项目一期动迁签约，并传出最高达6.6万/㎡的新补偿方案，首日签约率即破4成。

△南洋电器厂项目签约 来源：越秀地产

不仅如此，越秀区最大的城中村——瑶台自然村也传出广州市市政集团介入旧改前期工作，并且采取的是做地的新模式。

△截图来源：广州市市政集团政官微

壹

今年将迎来实质进展

瑶台片区位于广州火车站西北侧，隶属于矿泉街，2005年从白云区划归到越秀区。

整个片区由瑶台、王圣堂、沙涌南3个自然村组成，用地面积约281公顷，相当于差不多半个珠江新城大！最新传出动态的是其中的瑶台自然村。

按照来自市政集团官微的消息，瑶台片区已经成立做地项目领导小组，将从产业规划出发，整合各方资源，突破政策瓶颈，筑牢城中村改造基础，打造房地产开发强劲引擎。

△瑶台村牌坊

还有消息称，在资金筹措方面，初步估算今年三季度前期费用约3000万元，四季度拆迁补偿资金需求约1亿元。

另外有消息传出，瑶台自然村改造周期为2023年-2027年，而在今年的全市更新项目年度计划中也确实已纳入到前期工作项目类别。

也就是说，推进顺利的话，最快今年内就能看到瑶台旧改的实质性进展。

△瑶台城市更新工作办公室

贰

东山小洋楼之外，越秀的别样存在

可以说，地处越秀、白云两区交界的瑶台，在老城区又是一种不一样的存在。

背靠广州站的瑶台，2005年随着矿泉街从白云划归越秀，据称其中一个原因就是为了便于火车站周边片区统一管理。

△瑶台村航拍 @楼市前线 拍摄

这里没有老越秀的骑楼、北京路步行街等同款元素，但有广园西路、机场高速等主要道路穿过，还有地铁2号线三元里站可以直达，1站即到广州火车站。

如今从三元里站D口走出来，就能看到瑶台村外围的服装批发市场、美博城等，把临近火车站的物流和人流优势，妥妥拿捏。

△三元里站D口即服装批发市场

专业批发市场的生根，又使这里聚集了来自五湖四海的群体，甚至走在路上视线范围内总有那么几个国际友人。

你能看到这里还特地设置了外国人管理服务工作站，批发市场外还有“成人外贸档口外语”的广告，可见不会几句外语，可能在这里混不开。

走进村内，主要村道两旁除了餐饮之外，最多的就是各式各样的服饰店铺。

越往里面走，握手楼、一线天现象越来越明显，当然这样的环境，租金水平也比较低，一房一厅650元/月、两房一厅1000元/月的都不少。

握手楼之间，偶尔又穿插了蔡、陈、严等姓氏祠堂，历史长的据称已超900年，是当地村民重要的活动场所，也是村民心中不可或缺的历史符号。

△瑶台村祠堂

叁

火车站升级改造,带飞旧村

其实不止瑶台，广州火车站周边的沙涌南、王圣堂、三元里等旧村，都在酝酿着更新改造，已纳入今年城市更新前期工作项目，主要是为配合广州站的升级改造。

早在今年5月，广州站片区城市更新有限公司注册成立，有广州城投控股，经营范围包括房屋拆迁服务、土地整治服务、房地产开发经营等。

6月，官方又发布了《广州站站城产居一体化地区控规优化及专项规划招标公告》，提及广州火车站周边238公顷土地（横跨越秀、荔湾、白云3区）将实施底商地下一体化开发。

这意味着，最早在2014年就已提出改造规划的广州站，终于有望正式启动。

而之前广州站改造一直未有大动作，主要是受原有普铁列车外迁的新建白云站工期影响。

如今白云站已进入建设冲刺阶段，计划今年开通运营，将为广州站的升级改造提供条件，周边片区更新改造也有望逐步提上日程。

△广州站周边航拍 @楼市前线 拍摄

改造后，将围绕交通、商业、设施三大主题功能，打造连通高铁枢纽、地铁站、周围地块的功能复合地下空间体系，变身多功能的立体综合地下空间。

△广州站片区改造效果图

不过就目前来看，就近享受广州站片区改造利好的，以“老破小”散盘占多数，单价多在3万-4万之间，便宜的2万/㎡出头也有。

△广州站周边部分二手楼情况

所以像瑶台这种身处越秀区的城中村，本身就是老城区不可多得的增量。

如果改造后释出商品住宅用地，市中心成熟的区位+完善配套+超级交通枢纽加持，肯定不会缺流量。

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